Arrendar una casa o departamento implica acordar el precio, las condiciones de uso, los gastos y la duración del contrato. Para evitar conflictos, es importante documentar las condiciones y conocer las obligaciones tanto del arrendador como de la persona que ocupará la vivienda.
En esta guía encontrarás los pasos para preparar un contrato de arriendo, las cláusulas que conviene revisar y qué puedes hacer si surgen problemas con reparaciones, garantía, aumentos de renta o término del contrato.
Consultar trámite oficial del MINVU Consultar Ley de Arriendo1. ¿Qué es un contrato de arriendo?
El contrato de arriendo es un acuerdo por el cual el arrendador concede el uso de una propiedad durante un período y el arrendatario se compromete a pagar una renta bajo las condiciones pactadas.
En Chile, los arriendos de viviendas urbanas se rigen principalmente por la Ley N.º 18.101 y, en los aspectos que esta no regula, por las normas pertinentes del Código Civil. Algunas modalidades especiales, como ciertos arriendos de temporada amoblados, pueden tener un régimen diferente.
Arrendador
Es quien entrega el uso de la propiedad y debe tener facultades suficientes para arrendarla. Normalmente se encarga de las obligaciones que le corresponden respecto de la entrega y conservación del inmueble.
Arrendatario
Es quien recibe el uso de la vivienda y se compromete a pagar la renta, cuidar el inmueble y cumplir las condiciones válidas del contrato.
2. Cómo hacer un contrato de arriendo paso a paso
Verifica los antecedentes de la propiedad
Confirma la dirección, los datos del inmueble y la identidad de quien lo ofrece. Pregunta qué documento acredita que puede arrendarlo, especialmente si no es el propietario inscrito.
Identifica a las partes
Incluye los nombres completos y los datos de identificación del arrendador y del arrendatario. Revisa que los datos coincidan con los documentos correspondientes.
Acuerda la renta y el reajuste
Especifica el monto mensual, la moneda o unidad de referencia, la fecha límite de pago, la cuenta o medio de pago y la fórmula de reajuste, si existe.
Define la duración
Indica si el contrato será a plazo fijo, mes a mes o indefinido. Establece las condiciones de renovación y las reglas de término compatibles con la normativa.
Distribuye los gastos
Aclara quién paga los gastos comunes, los servicios básicos y otros cobros. No dejes sin especificar cómo se acreditarán esos pagos.
Haz un inventario
Registra el estado de pisos, paredes, ventanas, artefactos, muebles y llaves. Adjunta fotografías fechadas para dejar constancia del estado inicial de la propiedad.
Define la garantía
Si se pacta un depósito de garantía, señala el monto, su finalidad, las condiciones para descontar daños o deudas acreditadas y el procedimiento y plazo de devolución.
Firma con las formalidades correspondientes
En los contratos escritos sujetos a la Ley N.º 18.101, las firmas deben autorizarse ante notario. Conserva una copia íntegra firmada y los anexos correspondientes.
3. ¿Qué debe incluir un contrato de arriendo?
Aunque las cláusulas varían según la vivienda y lo que acuerden las partes, conviene revisar estos puntos antes de firmar:
| Cláusula | Qué debería especificar |
|---|---|
| Identificación | Datos de las partes, dirección completa y descripción de la propiedad. |
| Renta mensual | Monto, moneda o unidad de referencia, fecha de pago y medio de pago. |
| Reajuste | Índice o fórmula acordada, periodicidad y forma de cálculo. |
| Duración | Fecha de inicio, fecha de término si corresponde y reglas de renovación. |
| Gastos | Distribución de gastos comunes, consumos básicos y otras obligaciones de pago. |
| Garantía | Monto, finalidad, descuentos admisibles y procedimiento de devolución. |
| Mantención y reparaciones | Responsabilidades de cada parte y forma de comunicar fallas o daños. |
| Inventario | Estado de la vivienda, mobiliario, artefactos, llaves y anexos fotográficos. |
| Término del contrato | Procedimiento de aviso, restitución de la propiedad y liquidación de pagos. |
4. ¿Cuáles son los derechos del arrendatario en Chile?
La persona que arrienda una vivienda tiene derechos que deben respetarse durante la vigencia del contrato. Las condiciones específicas dependen de la ley aplicable, del contrato y de las circunstancias.
Usar la propiedad arrendada
El arrendatario tiene derecho a utilizar la vivienda para el destino convenido y a que el arrendador no perturbe injustificadamente ese uso.
Recibir el inmueble en condiciones adecuadas
El arrendador debe cumplir las obligaciones legales y contractuales relativas a la entrega y conservación de la propiedad para el uso acordado.
Conocer las condiciones de pago
El contrato debe permitir identificar la renta, su fecha de pago y los reajustes acordados. Guarda los comprobantes de cada mensualidad.
Exigir el cumplimiento del contrato
Puedes reclamar si la otra parte incumple las obligaciones que le corresponden. Documenta el problema y solicita una solución por escrito.
Solicitar la devolución de la garantía
Al finalizar el arriendo, puedes exigir que se liquide la garantía conforme a lo pactado y a la ley. Los descuentos deben estar justificados según las condiciones aplicables.
Contar con un procedimiento legal para el desalojo
El propietario no puede reemplazar el procedimiento legal por medidas de hecho como cambiar las cerraduras para expulsar al arrendatario. La restitución forzosa debe realizarse por las vías legales pertinentes.
5. ¿Quién debe pagar las reparaciones?
La responsabilidad depende del origen del desperfecto, de las obligaciones legales de cada parte y de lo que se haya pactado válidamente. Por regla general, el arrendador debe asumir las reparaciones necesarias que legalmente le correspondan para mantener la propiedad apta para el uso acordado. El arrendatario responde por los daños que cause por su culpa o por un uso contrario a lo pactado.
| Ejemplo | Qué conviene hacer |
|---|---|
| Filtración o humedad importante | Informar de inmediato, fotografiar el daño y solicitar una evaluación y reparación. |
| Falla de una instalación de la vivienda | Comunicarla por escrito y acordar una solución según la causa y las obligaciones legales. |
| Vidrio roto por un golpe del arrendatario | Dejar constancia del incidente y revisar la responsabilidad por el daño. |
| Desgaste normal por el uso | Documentar el estado del inmueble y distinguir el desgaste ordinario de un daño imputable. |
Antes de pagar una reparación por cuenta propia y descontarla de la renta, revisa el contrato y la normativa aplicable. No todos los gastos pueden descontarse unilateralmente del arriendo.
6. ¿Puede el propietario aumentar el arriendo cuando quiera?
El reajuste debe revisarse de acuerdo con las cláusulas válidas del contrato y las normas que correspondan. Si se pactó un reajuste por IPC o UF, comprueba la fórmula, el período de aplicación y el cálculo utilizado.
Si el contrato no establece un mecanismo de aumento, no des por hecho que el propietario puede modificar unilateralmente la renta durante el período vigente. Solicita la justificación del cobro y revisa las condiciones de renovación o término.
7. ¿Cuándo puede terminar el contrato de arriendo?
El término depende del tipo de contrato, de las cláusulas pactadas y de las causas previstas en la ley. Puede producirse por vencimiento del plazo, acuerdo entre las partes, desahucio cuando corresponda o una acción judicial por incumplimiento.
Contrato mes a mes o indefinido
En los contratos mes a mes y en los de duración indefinida, el desahucio dado por el arrendador debe realizarse judicialmente o mediante notificación personal efectuada por un notario. El plazo legal se calcula según la Ley N.º 18.101.
Contrato a plazo fijo de hasta un año
Para solicitar judicialmente la restitución del inmueble, el arrendador debe seguir el procedimiento correspondiente. La ley contempla un plazo de dos meses desde la notificación de la demanda en los supuestos regulados por el artículo 4.
Contrato a plazo fijo superior a un año
Revisa las cláusulas y las reglas legales de término. En arriendos de vivienda, la ley contempla reglas específicas sobre subarriendo salvo que exista una estipulación en contrario.
Deudas o incumplimientos
El arrendador puede acudir a los tribunales para solicitar las medidas que correspondan. El arrendatario debe revisar los antecedentes y ejercer oportunamente sus defensas.
8. ¿Qué hacer si no te devuelven la garantía?
Si el propietario no devuelve el depósito de garantía, solicita una liquidación por escrito que detalle los descuentos y sus fundamentos. Compara esa liquidación con el contrato, el inventario inicial, las fotografías y los comprobantes de gastos o reparaciones.
- Revisa las condiciones de devolución establecidas en el contrato.
- Conserva el comprobante del depósito y las comunicaciones con el arrendador.
- Documenta la entrega de llaves y el estado final del inmueble.
- Solicita por escrito la devolución o el detalle de los descuentos.
- Si no hay acuerdo, consulta las vías legales disponibles para exigir el pago.
9. Generador de borrador de contrato de arriendo
Este generador prepara una base con los datos principales para ayudarte a organizar la información. No sustituye un contrato revisado conforme a la ley ni realiza una firma o validación notarial.
10. ¿Dónde obtener un contrato de arriendo en Chile?
Puedes preparar el documento con las partes o consultar los recursos institucionales disponibles. El Ministerio de Vivienda y Urbanismo dispone de un trámite online para emitir un contrato de arriendo, con acceso mediante ClaveÚnica y antecedentes de la vivienda.
Consulta los requisitos vigentes directamente en el sitio oficial del MINVU. También puedes revisar el texto actualizado de la Ley N.º 18.101 en LeyChile.
11. Preguntas frecuentes sobre el arriendo en Chile
¿Es obligatorio tener un contrato de arriendo escrito?
La legislación contempla acuerdos de arriendo que pueden existir sin documento escrito, pero dejar las condiciones por escrito facilita acreditar los términos y resolver desacuerdos. Para contratos escritos sujetos a la Ley N.º 18.101, deben observarse las formalidades legales.
¿El contrato de arriendo debe firmarse ante notario?
La Ley N.º 18.101 establece que las firmas de los contratantes en los contratos escritos sujetos a esa ley deben ser autorizadas por un notario público, quien debe solicitar los títulos que habilitan al arrendador para ceder el uso del inmueble.
¿El propietario puede entrar a la vivienda cuando quiera?
El arrendador debe respetar el uso acordado del inmueble. Conviene pactar cómo se coordinarán las visitas, inspecciones y reparaciones. Una visita no debe utilizarse para perturbar injustificadamente al arrendatario.
¿El propietario puede cambiar la cerradura para desalojarme?
No debe sustituir los procedimientos legales por medidas de hecho para expulsar al arrendatario. Si existe un conflicto sobre el término o la restitución, deben utilizarse las vías legales correspondientes.
¿Puedo irme antes de que termine el contrato?
Depende del plazo pactado, de las cláusulas válidas y de las reglas legales aplicables. Revisa si existe una salida anticipada acordada y deja constancia escrita de cualquier acuerdo con el arrendador.
¿Qué hago si el dueño no quiere recibir el pago del arriendo?
Conserva los antecedentes que acrediten el intento de pago y busca orientación jurídica. La Tesorería General de la República informa sobre un procedimiento para solicitar el pago del arriendo en ciertos casos en que el arrendador se niega a recibirlo. Consulta el trámite oficial de la TGR.
¿Dónde puedo conseguir orientación jurídica gratuita?
La Corporación de Asistencia Judicial ofrece orientación jurídica gratuita y puede evaluar si corresponde patrocinio judicial según los requisitos institucionales. Revisa la información en ChileAtiende.
Conclusión: firma con información clara y conserva los comprobantes
Antes de arrendar una vivienda en Chile, verifica quién puede ofrecerla, acuerda por escrito la renta, la duración, los gastos y la garantía, registra el estado del inmueble y cumple las formalidades legales. Durante el arriendo, conserva los comprobantes de pago y comunica por escrito cualquier problema.
Conocer los derechos del arrendatario permite anticipar conflictos y buscar una solución documentada. Si recibes una demanda, tienes un desacuerdo importante sobre la garantía o necesitas terminar el contrato, consulta la normativa vigente y busca orientación jurídica oportuna.
Fuentes oficiales:
- Ley N.º 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos
- Biblioteca del Congreso Nacional: guía de la Ley de Arriendo
- MINVU: emitir un contrato de arriendo
- ChileAtiende: orientación jurídica por problemas de arriendo
- TGR: solicitud para pagar el arriendo en casos determinados
Información general sobre arriendos urbanos en Chile. No sustituye una revisión jurídica del contrato concreto ni cubre todas las modalidades especiales de arrendamiento.